繼4月逐漸恢復(fù)后，因疫情推遲的購(gòu)房需求在“五一”小長(zhǎng)假進(jìn)一步釋放，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交量大增。
來(lái)自某研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，“五一”小長(zhǎng)假(5月1日至5日)期間，重點(diǎn)18城市二手房日均成交量同比增六成，其中有14個(gè)城市同比增長(zhǎng)，增幅最大的是北京，日均同比增長(zhǎng)100%，1個(gè)城市(杭州)和去年同期持平，3個(gè)城市同比下降，降幅最大的為武漢，同比下降13%。
證券時(shí)報(bào)記者從多個(gè)房產(chǎn)中介處也了解到，“五一”假期北京二手房看房量、掛牌量、成交量都增加不少。
北京二手房成交量為何暴漲?這種現(xiàn)象能否持續(xù)?其他重點(diǎn)城市未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何?
接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外，4月30日北京西城學(xué)區(qū)政策變化是“五一”假期北京二手房成交量大漲的主要原因，預(yù)計(jì)北京5月份成交量環(huán)比增幅在15%以內(nèi)。全國(guó)其他重點(diǎn)城市雖然4月成交量明顯增長(zhǎng)，但是在長(zhǎng)期收入不確定、調(diào)控政策不放松的背景下，市場(chǎng)支撐力度不足、市場(chǎng)節(jié)奏依舊較緩，預(yù)計(jì)5月的市場(chǎng)將會(huì)自然回落，今年上半年的市場(chǎng)將明顯弱于2019年同期。
北京：趕政策“末班車(chē)”效應(yīng)明顯
隨著疫情得到有效控制，北京下調(diào)防控等級(jí)，大部分小區(qū)二手房帶看恢復(fù)正常后，整體市場(chǎng)成交復(fù)蘇明顯。
中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，“五一”小長(zhǎng)假前4天，北京二手房網(wǎng)簽139套，而去年同期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是134套。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)則顯示，“五一”小長(zhǎng)假(5天)北京二手房日均成交量900套，而去年“五一”小長(zhǎng)假(4天)日均成交量是450套，同比大漲100%。
對(duì)于兩個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)差異，貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)：“網(wǎng)簽量代表的是過(guò)去的成交結(jié)果，有滯后性。我們用的是鏈家實(shí)時(shí)成交量推算的全市成交量。通常鏈家的市占率比較穩(wěn)定，能夠推算出全市成交量。”
對(duì)于“五一”假期北京全市二手房成交量同比大幅增長(zhǎng)的原因，許小樂(lè)表示，除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外，比較重要的原因在于4月30日晚上學(xué)區(qū)房政策的出臺(tái)，西城多校劃片使得部分家長(zhǎng)為了教育的確定性加快入市，“五一”期間西城交易量同比和環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)100%，尤其是金融街和德勝片區(qū)。
不過(guò)，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，今年和去年“五一”假期成交量可比性不大，因?yàn)槿ツ?月15日國(guó)管公積金政策出臺(tái)后，樓市已經(jīng)從小陽(yáng)春開(kāi)始下調(diào)，而且“五一”假期只有4天，大部分人都出游，慣例成交量不會(huì)高。而今年比較特殊，由于疫情，大部分人未選擇遠(yuǎn)游，前期積壓的購(gòu)房者的確不少，疊加西城學(xué)區(qū)新政，部分積壓的需求在“五一”假期釋放屬于正常現(xiàn)象，市場(chǎng)正在快速恢復(fù)。
不管怎樣，證券時(shí)報(bào)記者從多個(gè)房產(chǎn)中介處了解到，“五一”假期北京二手房看房量、掛牌量、成交量都不少是事實(shí)。
根據(jù)4月30日發(fā)布的北京西城學(xué)區(qū)新政，自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。這意味著“7.31”之前不在西城買(mǎi)房落戶，就不能保證上之前對(duì)口的學(xué)校。該消息一出，不少家長(zhǎng)和房主都坐不住了。
“從4月30日出政策到現(xiàn)在一周的時(shí)間，整個(gè)西城二手房掛牌量快超過(guò)去年全年的掛牌量了!”某房產(chǎn)中介小王對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，
另一家房產(chǎn)中介某知名學(xué)區(qū)的李店長(zhǎng)告訴證券時(shí)報(bào)記者，該小區(qū)“五一”5天的成交量相當(dāng)于4月一個(gè)月的成交量，大家都想趕末班車(chē)在7月31日之前落戶。
西城不僅新掛牌房源不少，也有一些之前已掛牌房源上調(diào)掛牌價(jià)。
證券時(shí)報(bào)記者在鏈家APP上查詢到，西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)某小區(qū)里不到60平米的兩居室，掛牌價(jià)在5月1日上漲了70萬(wàn)至總價(jià)900萬(wàn)，單價(jià)15.4萬(wàn)/平方米，該房源是2019年7月掛牌的，曾在2019年11月降價(jià)20萬(wàn)。
不過(guò)，證券時(shí)報(bào)記者從某房產(chǎn)中介發(fā)的他所在片區(qū)“五一”成交情況來(lái)看，大部分房源的成交價(jià)都是低于掛牌價(jià)的，有的最多低了42萬(wàn)。
“聰明的房東就不會(huì)漲，差不多就賣(mài)，想再扛著點(diǎn)的房東有可能就賣(mài)不出去。”房產(chǎn)中介小劉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，“7.31”之后西城的房?jī)r(jià)可能會(huì)略跌一跌。
對(duì)于西城學(xué)區(qū)新政的影響，V房CEO司智認(rèn)為，西城學(xué)區(qū)整體比較均衡，所以受到影響不大。東城早就多校劃片了，房?jī)r(jià)基本上沒(méi)有受太大的影響。海淀均衡度最差，但實(shí)際上受的影響也不太大。7月31號(hào)之前西城的部分學(xué)區(qū)房會(huì)搶的比較厲害，之后會(huì)趨于平穩(wěn)。
重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)4月已復(fù)蘇
實(shí)際上，北京的購(gòu)房需求在4月就釋放明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京二手房網(wǎng)簽13161套，環(huán)比上漲75.6%，同比下降7%。張大偉認(rèn)為，雖然同比數(shù)據(jù)下降，但目前看，4月下半月已經(jīng)基本恢復(fù)到疫情前的平均水平。
“4月開(kāi)始，北京二手房成交量增加，與網(wǎng)簽之前積壓的學(xué)區(qū)房過(guò)戶等影響有關(guān)，學(xué)區(qū)房成交量相對(duì)活躍。整體看，市場(chǎng)有望在5-6月繼續(xù)保持在1.3萬(wàn)套以上的水平。”張大偉說(shuō)。
許小樂(lè)也表示，隨著北京小區(qū)進(jìn)出限制放松，二手房線下帶看量快速恢復(fù)，4月北京鏈家新增帶看客戶量環(huán)比增加78.7%，同比增加0.5%。線下帶看的逐步恢復(fù)帶動(dòng)二手房市場(chǎng)交易回歸正常狀態(tài)，4月北京二手樓市恢復(fù)程度已超去年同期水平。
從全國(guó)來(lái)看，由于疫情推遲的購(gòu)房需求開(kāi)始在4月快速釋放，重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)繼續(xù)復(fù)蘇。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量繼續(xù)增長(zhǎng)，環(huán)比增加43.1%，同比增加17.6%。其中，改善性需求釋放節(jié)奏加快，成交面積在90平以上占比高出2.2個(gè)百分比，達(dá)到30%;三居室的改善房源成交占比連續(xù)兩個(gè)月提升，超過(guò)30%。
改善型需求進(jìn)場(chǎng)支撐4月的市場(chǎng)，成交量的大幅增長(zhǎng)帶動(dòng)價(jià)格的止跌上漲。除武漢因3月無(wú)成交沒(méi)有成交價(jià)格數(shù)據(jù)外，4月重點(diǎn)17城中有16個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，整體來(lái)看二手房?jī)r(jià)格上漲幅度不大，沒(méi)有出現(xiàn)需求集中釋放導(dǎo)致的房?jī)r(jià)快速大幅上漲情況。
不過(guò)，貝殼研究院指出，雖然4月的市場(chǎng)在繼續(xù)復(fù)蘇，但恢復(fù)力度并不大，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，4月交易量只有去年3月的85%。
第二，根據(jù)歷史成交變化假設(shè)一季度缺失的需求延后到二季度釋放，預(yù)計(jì)二季度的交易量同比增長(zhǎng)可能達(dá)到40%，目前4月的成交量同比增長(zhǎng)17.6%，不及預(yù)期。
第三，從周度數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，目前的成交量已經(jīng)連續(xù)下滑兩周，市場(chǎng)拐點(diǎn)較為明顯。
貝殼研究院認(rèn)為，雖然4月市場(chǎng)成交量有明顯增長(zhǎng)，但是長(zhǎng)期收入不確定、調(diào)控政策不放松的背景下，市場(chǎng)支撐力度不足、市場(chǎng)節(jié)奏依舊較緩。從調(diào)價(jià)行為來(lái)看，4月18個(gè)城市中有13個(gè)城市漲價(jià)占比下降，比上個(gè)月增加了6個(gè)城市。深圳的調(diào)漲占比雖然較高，但是在金融政策調(diào)整后，業(yè)主預(yù)期也相應(yīng)回落，調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比下降。成交周期方面，4月客戶成交周期拉長(zhǎng)到56.8天，較去年同期增加13天，18個(gè)城市房源成交周期均超過(guò)120天，市場(chǎng)成交節(jié)奏依舊緩慢。從目前的市場(chǎng)預(yù)期和高意向潛在需求來(lái)看，除北京外，其他17個(gè)城市5月的市場(chǎng)將會(huì)自然回落，2020年上半年的市場(chǎng)將明顯弱于2019年同期。
“因?yàn)楸本┪鞒菍W(xué)區(qū)政策發(fā)生變化，但西城的交易體量在全市并不大，在8%左右，且日度來(lái)看西城交易量已經(jīng)下降，初步判斷北京5月份成交量環(huán)比增幅在15%以內(nèi)。”許小樂(lè)對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。(張達(dá))
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