【LPR下調(diào)如何影響房貸】根據(jù)央行官網(wǎng)9時(shí)30分發(fā)布的最新消息，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年4月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
對(duì)比3月LPR數(shù)據(jù)1年期LPR為4.05%、5年期以上LPR為4.75%，此次1年期和5年期以上LPR“雙降”，分別下降20個(gè)基點(diǎn)和10個(gè)基點(diǎn)。
這也是自去年8月以來的最大降幅。
據(jù)市場分析，此次LPR利率下調(diào)，進(jìn)一步體現(xiàn)了5年期或中長期貸款下調(diào)的導(dǎo)向，對(duì)于降低包括房貸在內(nèi)的成本等都有較為積極的作用。
1年期LPR跌破4
記者梳理發(fā)現(xiàn)，從去年8月進(jìn)行LPR改革以來，截至目前，1年期LPR已經(jīng)下行35基點(diǎn)，5年期LPR下行20基點(diǎn)。
此次LPR報(bào)價(jià)符合市場預(yù)期。為了引導(dǎo)貸款利率下行，央行此前已經(jīng)在量價(jià)上做了充足鋪墊：繼3月末7天期央行逆回購操作利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)之后，4月15日早間，央行開展的新一期MLF操作中標(biāo)利率，同樣下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。
按照此前規(guī)律，央行月度中旬開展MLF操作已經(jīng)常態(tài)化，為的是給引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)預(yù)留操作窗口。“逆回購-MLF-LPR”，這已經(jīng)成為央行引導(dǎo)融資成本下降的標(biāo)配操作模式。
從海外市場來看，已有多國央行開足馬力“放水”，相比之下，中國貨幣政策保持定力，LPR利率在3月保持不變。
但面對(duì)疫情全球范圍內(nèi)的沖擊，中國貨幣政策加大了逆周期調(diào)節(jié)力度。今年以來，央行運(yùn)用降準(zhǔn)、再貸款再貼現(xiàn)、MLF等數(shù)量型貨幣政策工具，在保持流動(dòng)性合理充裕的前提下，鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度。
從房地產(chǎn)市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期LPR。對(duì)個(gè)人而言，LPR報(bào)價(jià)影響較大的方面是房貸。
選擇新的LPR，房貸有何變化?
以100萬元房貸、等額本息償還30年計(jì)算，5年期以上LPR每下降10個(gè)基點(diǎn)，月供額約減少60元。4月5年期以上LPR降低10個(gè)基點(diǎn)至4.65%，月供將從5216.47元減少至5156.37元，累計(jì)利息相差了2.16萬元。
記者從北京多家銀行了解到，北京首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，也就是說，首套個(gè)人住房貸款利率下限是4.75%+0.55%=5.3%，5年期以上LPR調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)后，房貸利率為5.2%。
要注意的是，LPR每月20日對(duì)外公布一次，不過相應(yīng)的房貸實(shí)際執(zhí)行利率不會(huì)每月調(diào)整一次，重定價(jià)周期通常為1年。由于大部分銀行規(guī)定重定價(jià)日為每年1月1日，因此針對(duì)轉(zhuǎn)換后的房貸，最近的參考LPR應(yīng)該是2020年12月將公布的5年期以上LPR。
記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果今年12月5年期以上LPR依然為4.65%，買房者如果新購房屋、使用新的LPR房貸利率(不考慮利率“換錨”情況)，100萬元的房貸等額本息償還30年，在2021年每月房貸還款額為5491元。
此前在5年期LPR為4.75%、北京首套房執(zhí)行利率5.3%(4.75%+55個(gè)基點(diǎn))的情況下，每月房貸還款額為5553元，因此執(zhí)行新LPR利率后，房貸月供每月減少62元。
按照北京各大銀行目前基準(zhǔn)利率上浮10%、即5.39%的利率比較(不考慮購房者利率上浮或打折的情況)，執(zhí)行固定利率后月供為5609元。如此來算，新購房屋且執(zhí)行最新LPR的購房者，相比選擇固定利率(無上浮或打折情況)的購房者來說，每月可省118元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)一方面要堅(jiān)持“房住不炒”但也必須穩(wěn)定，“降息”有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定。
貨幣政策仍有空間
隨著LPR改革不斷推進(jìn)，降低企業(yè)融資成本的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。在貸款利率下行過程中，會(huì)導(dǎo)致銀行利差壓縮，業(yè)內(nèi)呼吁降低存款基準(zhǔn)利率。
存款基準(zhǔn)利率是否會(huì)調(diào)整?房貸利率還有可能繼續(xù)走低嗎?我國貨幣政策走向如何?記者梳理公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，近期一系列的會(huì)議釋放了重要信號(hào)——
3月27日，中央政治局會(huì)議提出引導(dǎo)貸款市場利率下行，保持流動(dòng)性合理充裕。
3月31日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)中小微企業(yè)普惠性金融支持措施，進(jìn)一步實(shí)施對(duì)中小銀行的定向降準(zhǔn)。
4月3日，國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制舉行新聞發(fā)布會(huì)，央行副行長劉國強(qiáng)說，央行正引導(dǎo)貸款利率下行，3月30日公開市場操作逆回購操作中標(biāo)利率再次下降20個(gè)基點(diǎn)，今年以來累計(jì)下降了30個(gè)基點(diǎn)。
4月9日對(duì)外公布的《中共中央、國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》中提到：穩(wěn)妥推進(jìn)存貸款基準(zhǔn)利率與市場利率并軌。
4月10日，中國央行舉行2020年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，央行貨幣政策司司長孫國峰表示，存款基準(zhǔn)利率自2015年10月以來沒有調(diào)整，但并不意味著銀行實(shí)際執(zhí)行的存款利率就不變化。已經(jīng)有部分銀行存款實(shí)際執(zhí)行利率下降，反映了市場機(jī)制正在發(fā)揮作用。實(shí)際上存款利率的上下限都已經(jīng)放開了，銀行可以自主浮動(dòng)定價(jià)。
值得關(guān)注的是，4月17日召開的中共中央政治釋放了貨幣政策將更為寬松的信號(hào)。
這次政治局會(huì)議首提“運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貸款市場利率下行，把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)上”，對(duì)貨幣政策工具和目標(biāo)都做了細(xì)致的要求。
中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，下階段，貨幣政策調(diào)控應(yīng)由數(shù)量型工具為主轉(zhuǎn)向價(jià)格型工具為主，一方面，通過繼續(xù)下調(diào)政策利率，推動(dòng)國債收益率曲線整體下移，帶動(dòng)企業(yè)債券發(fā)行利率下降，降低企業(yè)直接融資成本;另一方面，適時(shí)適度下調(diào)存款基準(zhǔn)利率，釋放LPR改革潛力，引導(dǎo)貸款利率持續(xù)下降，從直接融資和間接融資兩個(gè)渠道切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。
免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。
